Locataires VS Propriétaires: qui paie en France?
Par la loi Française, le locataire doit entretenir son logement et y effectuer les « menues réparations » nécessaires, mais quelles sont-elles ?
A – Travaux propriétaire
1 – Toutes les réparations nécessaires à l’utilisation normale du logement :
- réparation de la chaudière,
- remplacement des fenêtres,
- de la moquette,
- mise aux normes éventuelle de l’installation électrique,
- etc…
2 – Le propriétaire est en droit de réaliser des travaux dans un logement donné en location s’ils concernent l’entretien normal.
- Le locataire doit laisser libre accès à son logement pour des travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives : pose de double vitrages, remplacement du chauffage (article 7e loi du 6 juillet 1989).
- Mais si l’appartement est rendu inhabitable pendant 40 jours au moins, le prix du bail est diminué en proportion du temps et de la partie du bien loué dont le locataire aura été privé (article 1724 Code civil).
B – Travaux locataire
Le locataire a la possibilité d’effectuer des travaux d’aménagement dans son logement (peinture, pose d’étagères) sans autorisation du propriétaire.
Attention : Les travaux de transformation (abattre une cloison, élargir une porte ou supprimer une cheminée), l’accord écrit du propriétaire est nécessaire (article 7f de la loi). A défaut d’accord, le propriétaire est en droit de demander la remise en état du logement en fin de bail.
La liste des travaux à prendre en charge par le locataire
Un décret du 26 août 1987 fixe une liste non exhaustive des réparations locatives en 6 catégories.
Décret n° 87-712 du 26 août 1987
Décret pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives NOR :EQUC8700032D
Le Premier ministre, sur le rapport du ministre d’Etat, ministre de l’économie, des finances et de la privatisation, du garde des sceaux, ministre de la justice, et du ministre de l’équipement, du logement, de l’aménagement du territoire et des transports,
Vu la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, notamment son article 7 (d) ; Le Conseil d’Etat (section des travaux publics) entendu,
Article 1
Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.
Article 1 bis
Créé par Décret 99-667 1999-07-26 art. 1 JORF 1er août 1999.
Le présent décret est applicable en Polynésie française pour la mise en oeuvre des dispositions du d de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Article 2
Le ministre d’Etat, ministre de l’économie, des finances et de la privatisation, le garde des sceaux, ministre de la justice, et le ministre de l’équipement, du logement, de l’aménagement du territoire et des transports sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
Par le Premier ministre : JACQUES CHIRAC. Le ministre de l’équipement, du logement, de l’aménagement du territoire et des transports, PIERRE MÉHAIGNERIE. Le ministre d’Etat, ministre de l’économie, des finances et de la privatisation, ÉDOUARD BALLADUR. Le garde des sceaux, ministre de la justice, ALBIN CHALANDON. Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives.
- Annexe I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.a) Jardins privatifs : Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.b) Auvents, terrasses et marquises : Enlèvement de la mousse et des autres végétaux. c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières : Dégorgement des conduits.
- Annexe II. – Ouvertures intérieures et extérieures.a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : Graissage des gonds, paumelles et charnières ; Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.b) Vitrages : Réfection des mastics ; Remplacement des vitres détériorées.c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies : Graissage ; Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité : Graissage ; Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles : Nettoyage et graissage ; Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
- Annexe III. – Parties intérieures.a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : Maintien en état de propreté ; Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol : Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures : Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
- Annexe IV. – Installations de plomberie.a) Canalisations d’eau : Dégorgement : Remplacement notamment de joints et de colliers.b) Canalisations de gaz : Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ; Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance : Vidange.
d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie : Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
e) Eviers et appareils sanitaires : Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
- Annexe V. – Equipements d’installations d’électricité.Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
- Annexe VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.
